Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location d'un logement

À l'image des ventes immobilières, les locations d'habitation sont soumises à des diagnostics techniques. À ce jour, jusqu'à six diagnostics sont à remettre au locataire lors de la signature du contrat. En plus de ces diagnostics, le bail doit mentionner la surface habitable du logement. Le respect de cette obligation d'information, puisqu'il s'agit bien d'une obligation, permet de louer sereinement et d'éviter d'inutiles litiges avec le locataire.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour la location?

La liste des diagnostics pour louer un appartement ou une maison

C'est l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui fixe la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour louer un logement. Les diagnostics sont regroupés au sein du dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend, selon la date de construction du logement et sa localisation :

• l'état des risques qui indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d'exposition à un ou plusieurs aléas naturels, miniers ou technologiques. L'état mentionne aussi le risque sismicité, le potentiel radon, l'éventuelle pollution du sol et si la zone est susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui renseigne sur le degré d'isolation thermique du logement et sur les charges prévisionnelles de chauffage ;
• le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) qui indique si les revêtements du logement contiennent ou non du plomb, substance qui, ingéré, cause un danger pour la santé (saturnisme) ;
• l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz qui évalue les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. De manière générale, pour louer valablement, les installations de gaz et d'électricité ne doivent pas être dangereuses et doivent assurer la sécurité des occupants ;
• l’information sur les nuisances sonores aériennes au voisinage des aérodromes.

L'obligation de vérifier si le logement contient de l'amiante

Contrairement aux six autres diagnostics, le diagnostic amiante, qui indique la présence ou l'absence d'amiante (dans les flocages, calorifugeages, faux plafonds, canalisations, murs, cloisons, etc.) n'est pas à annexer au contrat de location. Toutefois, il doit être tenu à disposition du locataire, sur simple demande, sauf pour la location d'une maison individuelle d'habitation. La réalisation du diagnostic amiante est donc, en pratique, impérative pour tout logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

L'obligation d'informer de la surface habitable du logement

La loi impose que le contrat de location mentionne la surface habitable du logement, parfois dite « surface loi Boutin ». Il ne s'agit pas à proprement parler un diagnostic puisque le mesurage peut être effectué par le propriétaire et qu'il ne fait pas l'objet d'une remise de document au locataire ; seule la surface en mètres carrés doit être portée au contrat. Toutefois, nous recommandons fortement le recours à un professionnel (diagnostiqueur ou géomètre) parce que :

• l'erreur de surface de plus en plus de 5 % en la défaveur du locataire entraîne une diminution proportionnelle du loyer. Une moindre erreur peut aussi suffire à échauffer le locataire ;
• dans les villes qui appliquent l'encadrement des loyers, au sens de plafonnement, la surface du logement est un des paramètres pour la fixation du loyer ; l'approximation n'est pas judicieuse lorsqu'il s'agit d'argent.

La notion de surface habitable est très proche de la notion de surface « loi Carrez ».

Est-ce que le dossier de diagnostic est obligatoire pour une location ?

Dès lors qu'il s'agit d'une location d'habitation, vide ou meublée, à usage de résidence principale ou secondaire, de longue ou courte durée, tout propriétaire bailleur doit remettre à son locataire des diagnostics immobiliers lors de la signature du contrat de bail. Le but est de mieux renseigner le locataire et d'éclairer ainsi son consentement. Chaque diagnostic à son champ d'application :

• l'état des risques est obligatoire pour toute location ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour toute location dès lors que le logement dispose d'une installation de chauffage fixe. Seules les locations saisonnières sont exemptées de DPE ;
• le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire dès lors que le logement a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
• l'état de l'installation intérieure d'électricité est obligatoire dès lors qu'on dispose d'une installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de quinze ans ;
• l'état de l'installation intérieure de gaz est obligatoire dès lors que le logement dispose d'une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans ;
• l’information sur les nuisances sonores aériennes s'impose au voisinage des aérodromes lorsque le logement est exposé aux nuisances sonores aéroportuaires ; pour savoir si le logement est concerné, il faut éditer, gratuitement et de manière très simple sur errial.georisques.gouv.fr, un état des risques qui contient cette information.