Les diagnostics immobiliers pour la vente d'un logement

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente de votre maison ou de votre appartement

Pour vendre votre maison ou votre appartement, vous allez devoir remettre à l'acquéreur et au notaire un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé dès le compromis de vente, puis à l'acte authentique de vente. Le contenu du DDT, qui est en réalité tout simplement le regroupement de l'ensemble des diagnostics, varie selon le type de bien, sa date de construction et sa localisation du logement ; la liste des diagnostics et leur nombre varient donc d'une vente à l'autre. Par exemple, le diagnostic plomb n'est obligatoire que si votre logement a été construit avant 1949, le diagnostic termites ne concerne que certaines zones considérées comme à risque, un logement très récent sera soumis à moins de diagnostics qu'un logement ancien, etc.

Pourquoi faut-il des diagnostics pour vendre un appartement ou une maison ?

De manière générale, le vendeur « est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige » (article 1602 du Code civil) ; en clair il pèse sur lui une obligation d'information qui ne cesse d'être étendue. Cette obligation porte notamment sur la situation sanitaire et environnementale du logement mis en vente et se matérialise alors sous la forme de diagnostics techniques obligatoires.

Lors d'une vente immobilière, le vendeur doit donc toujours fournir à l'acheteur, dès le compromis ou la promesse de vente, un certain nombre de diagnostics immobiliers concernant l'état du bien vendu. En plus des diagnostics proprement dits, pour les logements en copropriété, le vendeur doit renseigner l'acheteur quant à la surface habitable, dite loi Carrez, du bien. Il s'agit bien d'une obligation : le notaire ne laissera aucune vente se réaliser sans la fourniture des diagnostics.

Les diagnostics sont fondamentaux pour éclairer l'acheteur et lui permettre d'avoir la connaissance la plus précise du logement ; cela fait grandement diminuer pour lui le risque de mauvaises surprises et de travaux imprévus une fois devenu propriétaire.

Quand faut-il réaliser les diagnostics pour vendre son appartement ou sa maison ?

Si d'un point de vue strictement juridique, les diagnostics sont à annexer à la promesse de vente ou au compromis de vente, nous vous conseillons de ne pas attendre que le notaire vous les réclame, mais de faire réaliser l'ensemble des diagnostics dès la mise en vente, et ce pour plusieurs raisons :

• la surface habitable du logement est une information très importante que nous vous recommandons de faire apparaître dans votre annonce ;
• vous devez indiquer dans votre annonce la classe énergie et la classe climat du logement et le montant des charges de chauffage. Or, pour connaître ces éléments, il faut obligatoirement faire établir le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• la loi impose que le DPE soit soumis aux candidats acheteurs, dès les visites ;
• les diagnostics sont un élément pris en compte par l'acheteur pour déterminer le prix qu'il va proposer ; retarder le moment de la fourniture des diagnostics, c'est allonger inutilement le temps de la négociation et prendre le risque de voir ensuite le candidat acheteur revenir sur son offre ou la minorer.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre une maison ou un appartement ?

La liste des diagnostics obligatoire pour la vente

Le nombre de diagnostics immobiliers nécessaires à la vente d'un logement varie selon sa localisation (son adresse) et sa date de construction. Voici l'ensemble des diagnostics possibles dont le regroupement pour une vente est appelé « dossier de diagnostic technique » (DDT) :

• le métrage « loi Carrez » pour les logements situés au sein d'une copropriété ;
• le constat de risque d'exposition au plomb (si le logement a été construit avant 1949) ;
• l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou de produits contenant de l'amiante (si la date du permis de construire est antérieure au 1er juillet 1997) ;
• l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment (si la zone géographique est considérée à risques) ;
• l'état de l'installation intérieure de gaz (si le logement à plus de quinze ans) ;
• l'état des risques naturels et technologiques (tous les logements sont concernés) ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) (tous les logements sont concernés) et, le cas échéant, l'audit énergétique à partir du 1er avril 2023 pour les maisons classées F ou G par le DPE ;
• l'état de l'installation intérieure d'électricité (si le logement à plus de quinze ans) ;
• le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif (pour les logements non raccordés au tout-à-l'égout) ou, sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, le document établi à l'issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées ;
• l'information sur la présence d'un risque de mérule (si la zone géographique est considérée à risques) ;
• lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes (pour les logements qui subissent des nuisances sonores aériennes) , un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ;
• lorsque le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère, un certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission.

En revanche, ne sont pas obligatoires :

• le diagnostic internet (le logement permet-il un bon accès à internet ?) ;
• le diagnostic des moisissures et du taux d'humidité (le logement présente-t-il un taux d'humidité élevé ?) ;
• le diagnostic acoustique (le logement bénéficie-t-il d'un bon confort phonique ?).

Si l'acheteur veut une information sur ces sujets, il doit directement interroger le vendeur et/ou charger et payer un professionnel pour une étude du logement.

Faire établir les diagnostics par un diagnostiqueur

Pour faire établir ces diagnostics, vous devez vous adresser à un diagnostiqueur présentant les compétences et assurances requises et qui doit, en outre, être certifié, c'est-à-dire avoir réussi des examens nationaux théoriques et pratiques. Seuls le métrage loi Carrez et l'état des risques naturels et technologiques peuvent être réalisés par un particulier.

Est-ce que le DPE est obligatoire pour une vente ?

Comme tous les autres diagnostics, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour vendre. La loi le rend même triplement obligatoire ! En effet :

1- La loi impose que soit mentionnée dans l'annonce de vente (Article L 126-33 du Code de la construction et de l'habitation) :

• le classement du bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre, classements qui figurent dans le DPE ;
• le montant annuel des dépenses d'énergie pour le chauffage (Article L 126-33 du Code de la construction et de l'habitation) qui est indiqué dans le DPE.

2- La loi impose au propriétaire de tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur (article L 126-28 du Code de la construction et de l'habitation énonce) ;

3- La loi impose au vendeur que le DPE soit annexé à la promesse ou au compromis de vente (article L 271-4 du Code de la construction et de l'habitation)

Au-delà de l’aspect purement légal, l'intérêt de disposer du diagnostic de performance énergétique dès la mise en vente devient fondamental tant l'importance du DPE est grandissante. En effet, la lute contre le changement climatique va imposer la réalisation de travaux de rénovation énergétiques dans les toutes prochaines années et les logements les moins performants seront les premiers concernés ! (Encadré)

Pour encore mieux renseigné l'acheteur, à compter du 1er avril 2023, le DPE devra être complété par un audit énergétique pour les ventes de maisons classées F et G.

Quelle est la durée de validité du dossier de diagnostic technique pour la vente ?

Chaque diagnostic dispose de sa propre durée de validité :

• diagnostic plomb : 1 an. En l'absence de plomb, le diagnostic a une durée de validité illimitée ;
• diagnostic amiante : aucune durée de validité fixée. En pratique, en présence de plomb, le notaire exigera un diagnostic récent. En revanche, en l'absence d'amiante, le diagnostic a une durée de validité illimitée ;
• diagnostic termites : 6 mois ;
• diagnostic gaz : 3 ans ;
• état des risques naturels et technologiques : 6 mois ;
• diagnostic de performance énergétique (DPE) : 10 ans (Attention, les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021 ont vu leur durée de validité réduite : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu'au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024.) ;
• diagnostic électrique : 3 ans ;
• diagnostic assainissement : 3 ans ;
• information sur le risque mérule : aucune durée de validité fixée (en pratique l'information est concomitante à la rédaction du compromis de vente) ;
• information sur le bruit des aérodromes : aucune durée de validité fixée (en pratique l'information est concomitante à la rédaction de l'avant-contrat) ;
• certificat de conformité de l'appareil de chauffage au bois : aucune durée de validité fixée.

Chaque diagnostic doit être valable au stade de la signature du compromis ; le notaire se charge de le vérifier. Si un diagnostic est obsolète, il doit alors obligatoirement être refait.