Le diagnostic loi Carrez, c'est quoi ?

Le diagnostic « loi Carrez », c'est le nom que l'on donne au diagnostic qui indique la surface privative d'un bien soumis au statut de la copropriété ; ce diagnostic est obligatoire pour la vente, au même titre que la douzaine d'autres diagnostics immobiliers qui forment le dossier de diagnostic technique (DDT). 

La définition de la loi Carrez

Lorsqu'un lot de copropriété, qu'il s'agisse d'un logement ou d'un local d'activité, est vendu, le compromis de vente puis l'acte de vente doivent obligatoirement mentionner la superficie de la partie privative de ce lot. Le diagnostic loi Carrez désigne en pratique un métrage, un mesurage de la surface habitable du logement/du local ; c'est pour cela que l'on parle, indifféremment, de « surface loi Carrez », de « superficie loi Carrez », de « certificat loi Carrez » ou de « métrage loi Carrez ».

Le calcul de la loi Carrez 

La loi définit la manière de calculer la superficie privative loi Carrez de la façon suivante : « La superficie de la partie privative est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ».

La définition de la superficie loi Carrez exclut du métrage les espaces intérieurs mansardés, mais aussi les loggias*, balcons et terrasses, les caves, garages et parkings et, bien évidemment, les espaces extérieurs comme les jardins. Ceci n'est toutefois pas gênant, car le diagnostic loi Carrez n'est en rien un élément unique et suffisant de la fixation du prix du bien; ce n'est de toute façon pas sa vocation ! Les espaces non inclus dans le métrage Carrez sont parfaitement et librement valorisables dans le prix de vente. 

*Une loggia close et habitable au moment de la vente doit être prise en compte pour le calcul de la surface loi Carrez 

De quand date le diagnostic loi Carrez obligatoire ?

Créé par une loi du 18 décembre 1996, le diagnostic loi Carrez est entré en vigueur le 19 juin 1997. L'objectif de la loi était d'améliorer la protection des acquéreurs de logements anciens.

Quels textes définissent la loi Carrez ?

A l'origine, le diagnostic loi Carrez est issu de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, loi votée à l'initiative du député Gilles Carrez qui a d'ailleurs donné son nom au diagnostic. Aujourd'hui, le diagnostic loi Carrez est défini par :

• l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
• les articles 4-1 à 4-3 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis.

Quand le diagnostic loi Carrez est-il obligatoire ?

Le diagnostic loi Carrez s'impose pour toutes les ventes en copropriété et doit être annexé au compromis de vente.

Quelles sont les ventes d'appartements et de maisons concernées par le diagnostic loi Carrez ?

Le diagnostic loi Carrez concerne toutes les ventes de lots de copropriété, quels que soient leur destination ou usage : logements, locaux commerciaux ou professionnels. S'agissant des logements, le diagnostic loi Carrez va donc concerner :

• la quasi-totalité des ventes d'appartements puisque les immeubles collectifs sont soumis au statut de la copropriété, sauf exceptions ;
• la petite partie des ventes de maisons individuelles qui appartiennent à une copropriété ; on parle alors de « copropriété horizontale ».

En revanche, le diagnostic loi Carrez ne s'impose pas pour la vente des caves, garages, emplacements de stationnement ou des lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2.

Est-ce que la loi Carrez est obligatoire pour une maison ?

Si la maison fait partie d'une copropriété, dite « horizontale » (maisons en nouveau village par exemple), le diagnostic loi Carrez s'impose ; seule une minorité de maisons est concernée.

En revanche, une maison individuelle, qui ne dépend pas du statut de la copropriété, ne sera pas soumise à l'obligation du métrage Carrez ; la très grande majorité des maisons n'est donc pas soumise à ce diagnostic. 

Toutefois, il est en pratique presque toujours indispensable de faire mesurer le bien pour informer et rassurer l'acheteur, et ce dès l'annonce et la négociation ; qui imagine acheter une maison sans en connaître précisément la superficie ? Dans ce cas, on ne parlera pas de « surface loi Carrez » mais de « surface habitable ». Et il est là aussi vivement conseillé de faire mesurer le logement par un professionnel, le diagnostiqueur par exemple.

Pour louer une maison, même non soumise au statut de la copropriété, il faut obligatoirement indiquer dans le bail la surface habitable du logement en mètres carrés.